Un repaso por el trabajo que AGEM, Asociación de Gestores de Edificios Modernos, ha realizado en estos primeros meses del año. La capacitación sigue siendo el pilar para potenciar al sector de Gestores de Edificios y Facility Managers.
Por Alejandra García Vélez
Para empezar el año 2014, la Asociación de Gestores de Edificios Modernos realizó dos capacitaciones enfocadas a ofrecer herramientas para que los administradores y gestores de instalaciones fortalezcan su ejercicio profesional.
Pensando en lo anterior, y teniendo en cuenta que el tema del Facility Management todavía no tiene un alto grado de reconocimiento en la región, se consideró que la mejor forma de empezar el programa de capacitaciones en este 2014 y marcar la pauta frente a los objetivos de la Asociación fue iniciar hablando sobre qué es el Facility Management.
Qué es Facility Management
Para hablar sobre este tema se contó como conferencista con el arquitecto Carlos Leyton, gerente general de FMax S.A.S.; Carlos es arquitecto de la Universidad de los Andes de Bogotá, Colombia, con estudios de especialización en administración de empresas y cuenta con una maestría en administración de negocios de la misma universidad, la cual le fue otorgada en 2010.
Desde su ingreso en 1994 al equipo de bienes raíces y servicios generales de IBM en Colombia y Latinoamérica y hasta la fecha, ha participado en el desarrollo de servicios de Facility Management desde todas sus aristas en instalaciones y edificios de oficinas, comerciales e industriales, local e internacionalmente y ha complementado su carrera con metodologías implementadas en las áreas LEED y Project Management.
La charla, realizada en el mes de febrero, se tituló “Mantenimiento y operación de instalaciones es Facility Management” y fue concebida como una capacitación básica para todas las personas encargadas de la operación y mantenimiento de edificaciones sobre qué es el Facility Manager y su importancia en todo tipo de instalaciones.
Para dar inicio a su conferencia, Leyton ofreció una definición de Facility Management (FM), en la que destacó que es “el desarrollo de un servicio integral en cada cliente y sensibilización de éste, de los aspectos fundamentales de un proyecto en sus instalaciones físicas, para su implementación (diseño y construcción), buen uso,conservación y mantenimiento y operación de ambientes de trabajo, para aprovechar su funcionalidad y durabilidad, lo que concluirá en el aumento de la productividad de las empresas y bienestar de los usuarios”.
Además, señaló que “esta actividad integral se hace en las instalaciones físicas, soporta servicios para los ocupantes y usuarios y aporta al éxito económico de las organizaciones; por un manejo adecuado de costos, mejora en el servicio y fortalecimiento de la organización por un outsourcing especializado”. Asimismo, explicó que “lo anterior, se logra manteniendo ambientes físicos productivos y desarrollando servicios de soporte de Facility Management para estos, sean nuevos o existentes”.
Una vez establecido lo anterior, se dio paso a analizar las oportunidades y retos que tienen los Facility Managers actualmente. Leyton resaltó como una de las principales oportunidades, dada la inmadurez del mercado local en este campo, la posibilidad de desarrollar un servicio de FM desde la etapa inicial de la administración de un inmueble, edificio, o copropiedad, desde una administración provisional hasta una administración integral en estos.
El conferencista señaló también que los proyectos y las adecuaciones las oficinas e infraestructura en operación serán requeridos antes o después de desarrollar un programa de Facility Management. Lo que significa que este servicio se complementará con los demás mencionados.
Finalmente, Leyton compartió algunas propuestas de valor a las que en su opinión los Facility Managers deben apuntar. Entre ellas “innovar en la implementación y entrega de los servicios con excelencia, rapidez y bajos costos, usando la mejor calidad, información y conocimiento de los profesionales de la industria y nuestros subcontratistas”.
También señaló la importancia de coordinar adecuadamente los actores (cliente, grupo técnico, asesores, entes gubernamentales, asociaciones, etc.), y actualizar permanente la información referencial (actas, reportes de clientes, perfiles, base de datos, entre otros) y crítica hacia estos. Su última recomendación fue demostrar el control de los mínimos en los proyectos (tiempo, costo y calidad), y logística en el tiempo del inicio de la administración de proyectos y bases para el futuro será crítico a la hora de iniciar un contrato de Facility Management.
Sistemas BMS para una mejor gestión
Para la segunda charla del año quisimos cambiar el enfoque hacia las herramientas tecnológicas que permiten a un administrador de instalaciones generar espacios más eficientes en cuanto a la utilización de recursos. En este caso puntual el tema central fue el ahorro de energía que se puede lograr al utilizar sistemas BMS (Building Management Systems).
Como invitado para esta conferencia AGEM contó con Victor Henao, Ingeniero de Servicios de Honeywell Building Solutions. Henao es Ingeniero de Control de la Universidad Nacional de Colombia con conocimientos y gran experiencia en dirección de instalaciones de seguridad electrónica y automatización de edificios. En su ejercicio profesional ha participado en importantes proyectos de automatización de edificios, en el país y la ejecución de mantenimientos de estos sistemas a nivel internacional.
Algunos de los proyectos que ha desarrollado son: el sistema de seguridad y control del Centro Comercial los Molinos en el año 2005; modernización del sistema de automatización Edificio de Isagen sede Medellín en 2007; fue ingeniero residente para el proyecto del sistema de automatización de la nueva sede de Bancolombia en 2008 y 2009; mantenimiento preventivo y correctivo del sistema de automatización del Edificio Corporación Andina de Fomento CAF Panamá, Ciudad de Panamá, entre otros.
La premisa principal de la charla fue que el primer paso hacia la conservación energética en una edificación es conocer dónde, cuándo y de qué forma se consume la energía, para de esa forma mejorar y optimizar este consumo. En ese sentido los BMS son herramientas fundamentales al momento de analizar datos que permiten detectar puntos de mejora en la instalación.
Pero antes de continuar hablando de las ventajas que trae el contar con uno estos sistemas, es importante saber a ciencia cierta qué es un BMS. Según la definición utilizada por el conferencista, un BMS es “un sistema basado en un microprocesador el cual centraliza y simplifica el control, monitoreo, operación y administración de los equipos de aire acondicionado, calefacción, seguridad y todos los demás servicios del edificio.
El objetivo de contar con un sistema de este tipo es lograr un ambiente de trabajo seguro y confortable, así como una operación eficiente, con bajo consumo de energía y la reducción de tiempos y costos de operación.
Ahora, el conferencista destacó entre las ventajas de los BMS aspectos tales como la presentación de datos de manera amigable, despliegue de gráficos personalizados que facilitan el entendimiento del flujo de la información, contar con planos del edificio por piso y representaciones gráficas de equipos.
Adicional a lo anterior, es posible realizar la gestión completa de alarmas, desplegar las mismas en orden de importancia y tiempo, detectar con esto situaciones potencialmente peligrosas o desviaciones de variables del proceso que podrán guiar al operador a que tome las medidas necesarias para corregirlas.
En conclusión, explicó Henao, un BMS puede brindar ahorro de tiempo, esfuerzo y dinero si sabemos aprovechar las herramientas que nos brinda; o ninguno de los anteriores si no se realiza una gestión a partir de los datos arrojados por el sistema.
Además, señaló que los BMS liberan recursos de la organización los cuales se pueden invertir en el análisis de datos y búsquedas de nuevas estrategias de optimización generando mayor productividad y acelerando el retorno de la inversión.
AGEM, presente en Semana del Facility Management
El pasado 18 de marzo y hasta el 21 del mismo mes, se realizó en la ciudad de Bogotá la Semana del Facility Management. Este evento ambulante que circula por distintas ciudades de habla hispana tiene el único objetivo de dar a conocer la disciplina del Facility Management en los distintos entornos donde tiene impacto.
La edición de Bogotá albergó actividades que sirvieron de punto de encuentro para todos aquellos interesados en el Facility Management. Los profesionales encontrarán un foro con experiencias similares donde poder intercambiar opiniones e ideas sobre mejores prácticas en su profesión.
De igual forma, para las empresas fue una forma de conocer de qué forma el Facility Management puede ayudar a mejorar y optimizar las actividades que, según IFMA (International Facility Management Association), suponen el segundo centro de costes de las compañías, después de los asociados a Recursos Humanos.
Allí estuvo presente AGEM, dando a conocer su trabajo en pro de capacitar y agremiar al sector; así como aprendiendo con las charlas dictadas por diferentes empresas del país.
El encuentro contó con un foro gratuito con charlas de media hora en temas como El Facility Management en la gestión de inmuebles, Beneficios y retos de implantar un modelo de mantenimiento basado en metros cuadrados, Beneficios del modelo de gestión bajo políticas de Facility Management y el impacto de la sostenibilidad en la operación de los edificios.
Los últimos dos días de la semana se dedicaron a un taller especializado para profesionales del facility, el cual fue liderado por David Martínez, Global Director de FM House, empresa que promueve la realización de este evento. Martínez, pertenenciente también a IFMA España, busca con ejercicios como este promover la visibilización del Facility Management en toda la región.
Qué es AGEM
AGEM - la Asociación de Gestores de Edificios Modernos tiene como propósito la agremiación y formación continua de aquellos profesionales que gestionan, administran, operan o se encargan del mantenimiento de la nueva generación de edificios en la Región Andina.
Para cumplir con su misión, el carácter de AGEM es de trabajo voluntario, entre los diferentes actores del sector, empezando con los gestores, pero también incluyendo a los proveedores y los medios de comunicación. Si desea proponer charlas de capacitación o apoyar el quehacer de la Asociación pueden comunicarse al correo [email protected]
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