Pronosticar qué pasará con el valor de las propiedades a corto y mediano plazo, requiere adentrarse en un terreno verdaderamente escarpado.
por Mariano García Malbrán*
La volatilidad de las variables macroeconómicas, la deficiente ley de alquileres y la falta de políticas de promoción específicas para el sector, trae como inevitable consecuencia el aumento del stock de inmuebles en venta y el consecuente desplome del valor del m2.
Solamente durante el año pasado los precios de las propiedades descendieron 6,4% y la cantidad de unidades retasadas a la baja es cada vez más grande. Según datos de Reporte Inmobiliario la caída de los precios de publicación ya alcanza un 34% desde 2019.
Durante el último semestre de 2021, uno de cada tres departamentos que salieron a la venta, fueron retasados en su precio de publicación, en promedio un 8,1% en U$D, teniendo como única finalidad encontrar el valor de mercado y lograr la venta del bien. Según datos arrojados por Zonaprop, las propiedades que mejor resistieron la depreciación fueron los departamentos vendidos como unidades de pozo que sólo decrecieron un 3.9% en el año.
Si tratamos de hacer un análisis lo más objetivo posible, basado en datos, parecería que no hay buenas expectativas para el 2022, con una economía que en términos macroeconómicos se muestra estancada con índices pre pandémicos y una inflación que no muestra signos de desaceleración. El acceso a la vivienda de la clase media es prácticamente nulo, por la falta de créditos hipotecarios accesibles y un dólar alto, por lo tanto, la cantidad de transacciones disminuye inevitablemente. No olvidemos que es un mercado que se mueve fundamentalmente por variables macroeconómicas y las expectativas indican que la volatilidad seguirá siendo moneda corriente, lo que implica un golpe directo al sector.
No hay demasiadas certezas respecto al destino de las variables macroeconómicas, la demanda de inmuebles se encuentra en niveles verdaderamente bajos, con un stock a la venta cada vez mayor. Si nos situamos en el año 2018 cuando se produce el final de los créditos hipotecarios, desde ese momento los precios de las propiedades comenzaron a bajar entre un 35% y 40% en dólares.
Ahora bien, no todo es incertidumbre, inflación y volatilidad. Como actores de la industria preferimos ser optimistas, más allá del desfavorable contexto referenciado.
Vemos la oportunidad en la crisis, la situación es desalentadora para los dueños que tienen un inmueble en venta y advierten que si quieren vender deberán aceptar el precio de mercado actual, pero trae una oportunidad inmejorable para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en forma inmediata en una propiedad, ya que creemos que estamos en los valores piso de las propiedades.
Resulta cierto que el estancamiento de la actividad reflejado durante 2020, con el posterior sinceramiento de precios de los inmuebles debido a la devaluación, podría generar también, como efecto colateral, que los que tenían guardado un ahorro finalmente se animen a mudarse o realizar la inversión que venían postergando. Como consecuencia del desplome del 20% del valor del metro cuadrado durante 2021, muchos propietarios optaron por resignar precio y vender su unidad, antes que darle destino de alquiler o conservarlo esperando una mejora de las condiciones o un rebote del mercado.
Pero atención, el propietario que vende y con lo producido hace una nueva inversión inmobiliaria (construye, compra en pozo o nuevo) o compra un bien mueble anclado al dólar oficial, estará haciendo un mejor negocio que si lo hubiese realizado antes de la pandemia.
El mercado inmobiliario desde hace cuatro años está sincerando los precios, por un simple motivo, los inmuebles que están fuera de precio de mercado, NO se venden. Ocurre muchas veces que, con motivo de la dispersión entre los valores de publicación y los valores reales de mercado, los propietarios no saben si están vendiendo barato o no, por lo que será esencial contar con tasaciones de inmobiliarias que cuenten con los estudios pormenorizados de mercado de cada segmento y de acuerdo a su ubicación. Por esta gran brecha, se han cerrado operaciones con bajas en los valores del 25% promedio con respecto al precio de publicación.
En la práctica hay dos mercados, uno fuera del precio real de venta y otro ajustado a precio de mercado. Por supuesto que en ésta última segmentación competitiva es donde se produce la mayor concentración de operaciones. De a poco propietarios e inversores se van dando cuenta que los valores históricos con los que cotizaban los inmuebles no van a poder recuperarse, al menos en el plazo inmediato y mediato, entonces deciden entrar al mercado real y las propiedades en ese mercado se venden a corto plazo, y los propietarios resultan más permeables a escuchar a su corredor inmobiliario y establecer valores reales, competitivos y de mercado. Sólo se venden los inmuebles que están ajustados a lo que los compradores hoy están dispuestos a pagar, por ello, hoy sólo venden su inmueble los propietarios decididos a vender.
Los valores se seguirán acomodando lenta y progresivamente, mientras que van desacelerando su caída. El ciclo de retracción del mercado inmobiliario podría haber alcanzado el punto más bajo luego de tres años de caída del valor del metro cuadrado. Vemos un 2022 de reacomodamientos, con una cantidad de operaciones que no ha aumentado considerablemente e inclusive en algunos meses fue inferior que al 2021, pero estamos seguros que mejorará a partir del mes de agosto de este año.
Por otro lado, desde Reporte Inmobiliario también se informó que el porcentaje de retasación de propiedades se encuentra bajando, actualmente se encuentra en el 27%. Si bien no estamos cerca de una recuperación explosiva, podría vislumbrarse en base a esto que el rebote y la suba lenta pero progresiva, serían inminentes.
El panorama, si bien no luce alentador, la falta de opciones de inversión puede llegar a movilizar la construcción y con ello la oferta de unidades en pozo, que como dijimos anteriormente son las que mejor resisten a los embates cíclicos de la macro. Frente a un contexto de alta inflación y restricciones cambiarias, la construcción se mantendrá como un refugio de valor. Si bien estamos en presencia de cierta desaceleración en la industria de la construcción en manos del sector público con motivo de transitar un año no electoral, el impulso de la actividad estará en manos de la construcción privada.
Una de las tantas razones que precipitó la baja de precios de los inmuebles, fue la expectativa de default y la posibilidad de un estallido económico. Como eso no sucedió, hay una mejor perspectiva del mercado, aunque persisten las incertidumbres a nivel político y macroeconómico. Conforme esto, puede ocurrir a corto plazo un efecto rebote de la industria, no basado en el mejoramiento de las condiciones de mercado, sino por una situación de necesidad de venta absoluta o fuerza mayor. Es demasiado tiempo de espera a causa de la retracción de precios sostenida en los últimos 3 años, hay muchas decisiones de compra y de venta contenidas.
Actualmente encontramos cierta estabilidad cambiaria que seduce a quienes estaban a la espera que los precios caigan más o que sus dólares tengan más valor comprendan que es el momento de aplicarlos a operaciones de compra de inmuebles.
Por último, el tratamiento de una nueva norma que sustituya a la actual ley de alquileres y proponga mejoras al régimen existente, podría generar que propietarios de inmuebles retiren sus unidades del stock de venta y los destinen nuevamente al alquiler en busca de una buena rentabilidad mensual sin deshacerse del bien. Eso disminuiría la alta oferta que empuja los precios hacia abajo y también ayudaría al mercado de alquileres a aumentar la oferta y bajar los costos de los alquileres.
Reiteramos que preferimos ser optimistas, hay indicios para ver la luz al final del túnel. Un precepto que no pasará moda, a pesar de toda crisis, será que comprar bienes inmuebles ya que es y ha sido siempre la mejor defensa o resguardo de valor adquisitivo, invertir en ladrillos siempre resultará una opción viable para afrontar los avatares económicos y la falta de oportunidades de inversión.
* Mariano García Malbrán, Presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), Presidente de Keymex Argentina, martillero y corredor público.
