Los hoteles se vieron favorecidos por las inversiones de accionistas internacionales durante los ochenta, pero una recesión y la caída de la propiedad raíz ahuyentaron a los inversionistas privados. En cambio, la década de los noventa presenció la adquisición de muchas firmas hoteleras por firmas de inversión en bienes raíces (REIT). En parte, la tendencia de estas firmas de inversionistas fue impulsada por las necesidades de inversión de los fondos de pensiones privados u oficiales, que necesitaban hacer diferentes inversiones para diversificar sus portafolios de títulos valores públicos.
por Glenn Withiam
Después de la recesión del 2002 al 2003, de pronto el mercado favorecía nuevamente las acciones privadas y un aluvión de empresas hoteleras de propiedad pública fueron “privatizadas” en compras apalancadas. Empresas tan notables como Prime Hospitality y Hilton fueron adquiridas por firmas de inversión privadas, en especial Blackstone. Un nuevo informe de investigación realizado por Jack Corgel analiza estas transacciones para determinar porqué el capital privado tuvo tanta participación en la industria hotelera durante ese periodo.
El informe “Private Equity Investment in Public Hotel Companies: Recent Past, Long-term Future” (inversión de capitales privados en empresas hoteleras públicas: pasado reciente, futuro a largo plazo) se ofrece sin costo alguno en la página del Centro de Investigaciones para la Industria Hotelera de Cornell (chr.cornell.edu).
El golpe de la crisis financiera
Corgel, profesor de la cátedra Robert Baker de Bienes Raíces en la Escuela de Administración Hotelera de Cornell, señala que la puerta a las transacciones del capital privado se cerró tan rápidamente como se abrió cuando la crisis financiera golpeó el mercado mundial entre el 2007 y el 2008. Examinando las transacciones realizadas en el periodo 2003-2007, halló que el capital privado gozó de varias ventajas sobre las empresas públicas en la adquisición de las firmas hoteleras.
Para comenzar, Corgel descubrió que las firmas de inversión privada han tenido un acceso más consistente al capital que las firmas públicas en los últimos años. En resumen, el capital especulativo ha fluido en propiedad raíz de todo tipo. También señala que los activos de propiedad raíz de capitales públicos tiende a ser desvalorizado por el mercado. Una razón para esa notoria devaluación es la expectativa que existe de que las firmas negociadas en la bolsa deben ser conservadoras en el manejo de su deuda, mientras que las empresas privadas no tienen tales limitaciones. Eso da a los intereses privados una ventaja financiera distinta en el actual entorno de bajas tasas de interés, ya que éstas pueden hacer mayor uso de la financiación con deuda que los fondos de inversión en bienes raíces de propiedad pública (REIT). Más allá de las ventajas financieras, las firmas privadas no enfrentan los requerimientos regulatorios que cobijan a las empresas públicas.
Privados se benefician
Al analizar transacciones específicas, Corgel halló que los fondos privados obtuvieron ganancias considerables de muchas de sus inversiones hoteleras. Corgel apunta a la compra de Prime Hospitality por Blackstone. La compañía logró modificar la cadena AmeriSuites y venderla a Hyatt, en una transacción que habría sido difícil para dos firmas con acciones en la bolsa.
Aunque el flujo de la financiación ha sido interrumpida por la actual situación crediticia, Corgel ve razones por las que la industria hotelera seguirá privatizándose cuando se restablezcan las condiciones normales del mercado. Por un aspecto, la mayoría de los hoteles se encuentran ya en manos de accionistas privados. El investigador no ve nada de malo con que las cadenas hoteleras estén en manos de empresas públicas, pero su estudio indica que la propiedad privada podría ajustarse mejor a la industria, dado que los operadores privados tienen mayor campo de acción y no tienen que responder a los reguladores o a los accionistas.
